Kira artışı ve kira tespit davası: beş yıl kuralı ve dava şartı arabuluculuk

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin nasıl artırılacağı, kiraya verenle kiracı arasında en sık uyuşmazlık çıkan konulardan biridir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bu konuda hem tarafların anlaşmasına bir üst sınır koyar hem de belirli durumlarda kira bedelinin mahkemece belirlenmesine imkân tanır. Bu notta yürürlükteki genel kuralları özetliyoruz.

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmışsa, aşan kısım geçersiz sayılır.

Konut kiralarında 2022 ortasından itibaren uygulanan yüzde yirmi beşlik geçici sınır, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten sonra başlayan kira yıllarında genel kural, yani on iki aylık ortalama TÜFE değişimi esas alınır.

Taraflar artış konusunda hiç anlaşmamışsa, kira bedeli hâkim tarafından yine aynı üst sınırı geçmemek üzere, kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yıllık dönemin sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkim bu belirlemede TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir. Bu nedenle uzun süreli kiralarda kira bedeli, piyasa koşullarına daha yakın bir seviyeye getirilebilir.

Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağı, davanın zamanlamasına bağlıdır. Dava yeni kira döneminden en az otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel o dönemin başından itibaren geçerli olur. Sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm bulunması da aynı sonucu doğurur.

1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Kira tespiti, kira alacağı ve sözleşmeye dayalı tahliye talepleri bu kapsamdadır; ilamsız icra yoluyla yürütülen tahliye takipleri ise ayrı kurallara tabidir. Arabuluculuk görüşmesinde varılan anlaşma, tarafların yeni kira bedelini ve ödeme tarihlerini kesin biçimde göstermelidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Kira artışı uyuşmazlıklarında bu sürelerin birlikte değerlendirilmesi, tarafların seçeneklerini netleştirir.

• Kira sözleşmesine artış yöntemini açıkça yazın; “piyasa koşullarına göre” gibi belirsiz ifadelerden kaçının.
• Kira yılının başlangıç tarihini ve otuz günlük bildirim süresini takviminize işleyin.
• Beş yıllık dönemi dolan kiralarda emsal kira bedellerini önceden derleyin.
• Arabuluculuk başvurusunda talep edilen bedeli ve dayanağını yazılı olarak hazırlayın.

Kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda sürelerin kaçırılması, haklı tarafın bile bir yıllık bir kira dönemini kaybetmesine yol açabilir. Bu nedenle kira yılı başlamadan önce yapılacak kısa bir değerlendirme çoğu zaman yeterlidir.