Lansman haftası. Reklamlar açıldı, form bildirimleri telefonu titretiyor, satış ofisi heyecanlı. İki gün sonra listeyi aramaya başladığınızda adayların bir kısmı telefonu açmıyor, açanlar da “başka bir projeyle görüştüm” diyor. Bu tablo çoğu zaman reklamın değil, reklamdan sonraki her şeyin sorunu: sayfanın daireyi anlatamaması, dönüşün gecikmesi, satış ekibinin kimin neyle ilgilendiğini bilmemesi.
Bu yazı konut projesi geliştiren firmalar ve emlak ofisleri için. Proje sitesinden daire sayfalarına, sanal turdan portallere, potansiyel müşteriye dönüş hızından CRM'e, Google ve Meta'daki konut reklamı kısıtlarından yabancı alıcılara çok dilli pazarlamaya kadar sahada işleyen düzeni ve mevzuatın dokunduğu noktaları anlatıyoruz.
Proje sitesi: broşürün dijital kopyası değil
Pek çok proje sitesi, matbaaya giden kataloğun internete taşınmış hali: tam ekran bir render, birkaç slogan, bir de form. Ziyaretçi orada karar vermez, sorularının cevabını arar. Konum tam olarak nerede, en yakın metroya kaç dakika, teslim ne zaman, hangi daire tipleri kaldı, ödeme nasıl işliyor? Bu cevaplar sitede yoksa ziyaretçi ya formu bırakıp gider ya da rakibin sitesine geçer.
İşleyen bir proje sitesinde şu bölümler bulunur:
- Proje özeti: mahalle ve sokak düzeyinde konum, blok ve daire sayısı, sosyal donatılar, yapı firmasının tamamladığı projeler.
- Konum ve çevre: harita, toplu taşıma, okul, hastane ve alışveriş noktalarına yaklaşık mesafeler. “Merkeze dakikalar içinde” gibi ölçülemeyen ifadeler yerine gerçekçi süreler.
- Daire tipleri ve kat planları: her tip için ayrı sayfa; ayrıntısı bir sonraki bölümde.
- Teslim takvimi ve inşaat ilerlemesi: aylık fotoğraf ya da video güncellemesi, yapı ruhsatı ve diğer izinlerin durumu.
- Ödeme seçenekleri: peşin, vadeli, kredi. Rakam vermeden de süreci anlatabilirsiniz.
- Sıkça sorulanlar: aidat, otopark, depo, site yönetimi, tapu ve iskân süreci.
- İletişim: telefon, WhatsApp, satış ofisinin adresi ve çalışma saatleri, ziyaret randevusu formu.
Ayrı bir alan adı mı, ana sitenin altında bir bölüm mü? Çoğu firma için doğru cevap ikincisi. Yapı firmasının ana sitesinde /projeler/proje-adi gibi bir klasör, arama motorunda biriken güveni korur ve proje bittiğinde sayfanın değerini çöpe atmaz. Lansman için kısa, akılda kalan bir alan adı istiyorsanız onu bu klasöre yönlendirmek yeterli.
Hız ayrı bir konu. Render'lar ve drone videoları sayfayı kolayca ağırlaştırır; telefonda yavaş açılan bir proje sitesi, reklama ödediğiniz tıklamaların bir kısmını daha sayfa açılmadan kaybeder. Görselleri modern formatlarda sıkıştırın, videoları kullanıcı istediğinde yükleyin, Core Web Vitals değerlerini lansmandan önce ölçün.
Kat planı ve daire sayfaları: alıcı neye bakar?
Konut alıcısı projeyi değil, daireyi satın alır. Bu yüzden her daire tipinin, mümkünse her bağımsız bölümün kendi sayfası olmalı. Tek bir sayfada on iki kat planını PDF olarak sıralamak ne arama motoruna ne de alıcıya bir şey anlatır.
| Alan | Neden önemli? | Dikkat edilecek nokta |
|---|---|---|
| Brüt ve net metrekare | Alıcı karşılaştırmayı bununla yapar | Hangisinin hangisi olduğunu açıkça yazın; karıştırmak güven kaybettirir |
| Oda sayısı ve yerleşim | 2+1 ile 3+1 arasındaki kararı belirler | Kat planını hem görsel hem metin olarak verin, oda ölçülerini yazın |
| Kat, cephe ve manzara | Aynı tipteki daireler arasında fark yaratır | Manzara fotoğrafı ilgili kattan çekilmediyse belirtin |
| Durum | Satılık, opsiyonlu ya da satıldı | Stok bilgisini satış sistemine bağlayın; satılmış daireyi satılık göstermeyin |
| Teslim tarihi | Kredi ve taşınma planı buna bağlı | Gerçekçi tarih verin, değişirse sayfayı güncelleyin |
| Görseller | Karar duygusal olarak burada verilir | Render, örnek daire ve sanal döşeme görsellerini etiketleyin |
| Belgeler | Güven inşa eder | İndirilebilir kat planı, teknik şartname ve varsa enerji kimlik bilgisi |
Görsel etiketleme konusu 2026'da daha da önem kazandı. Ticari Reklam ve Haksız Ticari Uygulamalar Yönetmeliği'nin 1 Ağustos 2026'da yürürlüğe giren değişikliği, yapay zekâ veya başka bir yazılımın kullanımı tüketicinin ekonomik kararını önemli ölçüde etkileyebiliyorsa bunun açıkça belirtilmesini istiyor. Yapay zekâyla döşenmiş bir salon ya da gerçekte olmayan bir deniz manzarası tam bu tarife uyuyor. Görselin üzerine “temsilîdir” ya da “sanal olarak döşenmiştir” notunu koymak hem kurala hem de alıcıyla kuracağınız ilişkiye iyi gelir.
Kat planlarını yalnızca PDF olarak vermeyin. Sayfada oda listesi, metrekareler ve kısa bir açıklama metin olarak bulunsun, PDF indirilebilir bir ek olarak dursun. Böylece arama motoru içeriği okur, alıcı da telefonda yakınlaştırmakla uğraşmaz.
Sanal tur, 3D ve video: ne zaman işe yarar?
İnşaat başlamadan satılan projelerde alıcının görebileceği tek şey görseldir. Bu aşamada render'lar, 3D model üzerinden gezilebilen daire turları ve varsa örnek dairenin 360 derece çekimi gerçek bir boşluğu doldurur. İnşaat ilerledikçe ağırlık değişir: aylık şantiye videoları ve drone çekimleri projenin gerçekten ilerlediğini gösterir ve ön satıştan alanların en çok merak ettiği soruyu yanıtlar.
Birkaç pratik kural:
- Sanal tur temel bilginin yerine geçmez. Turun yanında metrekare, kat ve durum bilgisi düz metin olarak da bulunsun.
- 360 derece turları sayfa açılırken değil, kullanıcı tıklayınca yükleyin; yoksa telefonda sayfa kilitlenir.
- Videolarda altyazı kullanın. Sesi kapalı izleyen de, Türkçe bilmeyen yabancı alıcı da altyazıyla anlar.
- Drone çekimlerinde Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü'nün insansız hava aracı kurallarına ve gerekli izinlere uyun; komşu parsellerin ve insanların mahremiyetine dikkat edin.
- Render'da gösterdiğiniz peyzaj, sosyal tesis ve manzara projede gerçekten olacaksa gösterin. Olmayacak bir havuzu çizmek, satıştan sonra hukuki bir soruna dönüşebilir.
Portaller ve EİDS: ilanın arkasındaki kurallar
sahibinden.com, Hepsiemlak ve Emlakjet, konut arayanların karşılaştırma yaptığı yer. Portaller talep toplar ama sizi bir listenin satırına, çoğu zaman da fiyata indirger. Doğru kurgu, portali vitrin, kendi sitenizi ise satışın konuşulduğu mağaza olarak görmek: ilanda dikkat çeken başlık ve görseller, açıklamada ise proje sitesine ve daire sayfasına giden yol.
Portal ilanının arkasında artık ciddi bir doğrulama altyapısı var. Ticaret Bakanlığının Elektronik İlan Doğrulama Sistemi'nde (EİDS) kimlik doğrulaması Kasım 2023'te, yetki doğrulaması Eylül 2024'te başladı; Bakanlık geçiş döneminin ardından 1 Ocak 2025'ten itibaren yetki doğrulaması yapılmadan ilan verilemeyeceğini duyurdu. Bireysel ilanı yalnızca taşınmaz sahibi, eşi ve birinci ile ikinci derece kan hısımları verebiliyor. Emlak işletmesi ilan verecekse, taşınmaz sahibinin onu e-Devlet üzerinden en az üç aylığına yetkilendirmesi gerekiyor; yetki belgesi olmayan işletme ilan giremiyor.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ilanın içeriğine dair de net yükümlülükler koyuyor. Taşınmaz ticaretiyle uğraşanlar ilanlarında yetki belgesi numarasına, belgedeki işletme adı veya unvanına, adres hariç il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgilerine, iletişim bilgisine ve varsa enerji kimlik bilgilerine kolay okunur biçimde yer vermek zorunda. Taşınmaz satıldığında ya da yetki sona erdiğinde ilan üç gün içinde kaldırılmalı. 2025'te eklenen bir hükümle de internetteki taşınmaz ilanlarında genel ekonomik verilerle uyumlu olmayan ve haklı bir sebebe dayanmayan fiyat artışı yasaklandı.
Kendi dairelerini doğrudan satan yapı firması ile aracılık yapan emlak işletmesi bu kurallar karşısında aynı konumda değil. Satışı kimin yürüttüğü, bir emlak ofisiyle işbirliği yapıp yapmadığınız ve portal hesaplarının kimin adına açıldığı, hangi yükümlülüğün size düştüğünü belirler.
Potansiyel müşteriye dönüş hızı ve CRM
Konut pazarlamasında en çok para kaybedilen yer burası. Form dolduran kişi o anda ilgilidir; ertesi gün başka iki projeye de form bırakmış olabilir. İlk saat içinde arayan danışman ile ertesi gün arayan arasındaki fark, bütçedeki farklardan çoğu zaman daha belirleyicidir.
Bunu sağlamak için iyi niyet yetmez, düzen gerekir:
- Bütün kaynakları tek yerde toplayın: site formu, Meta form reklamları, portal mesajları, WhatsApp ve çağrı numaraları. Her talep CRM'e otomatik düşsün, kimsenin e-posta kutusunda kaybolmasın.
- Talepleri kurala göre dağıtın: dil, proje, daire tipi ya da bölgeye göre doğru danışmana. Mesai dışında kimin nöbette olduğu baştan belli olsun.
- İlk temas için bir hedef koyun ve ölçün. Mesai içinde dakikalarla ölçülen bir hedef gerçekçi; ölçmediğiniz hedef ise yalnızca bir dilek.
- CRM'de şu alanlar dolsun: kaynak, ilgilenilen proje ve daire tipi, bütçe aralığı, finansman şekli, satın alma zamanı, tercih edilen dil ve iletişim kanalı.
- Görüşme sonuçlarını kayıt altına alın: ulaşılamadı, bilgi istedi, ziyaret planlandı, opsiyon, satış.
Son madde reklam verimliliğini belirler. Google Ads'in çevrimdışı dönüşüm içe aktarma özelliği ve Meta'nın Conversions API'si, CRM'de “ziyaret planlandı” ya da “satış” olarak işaretlenen kayıtları platforma geri gönderebilir. Böylece sistem formu dolduran herkese değil, gerçekten satışa dönen kişilere benzeyenlere odaklanmayı öğrenir.
Kişisel veri tarafı da bu düzenin parçası. Formda KVKK aydınlatma metni bulunmalı. Kampanya SMS'i ya da e-posta bülteni gibi ticari elektronik ileti gönderecekseniz önceden onay almalı ve bu onayı İYS'ye kaydetmelisiniz. CRM'iniz yurt dışında barındırılan bir yazılımsa KVKK'nın 2024'te değişen yurt dışına aktarım kuralları devreye girer; standart sözleşme gibi bir güvence ve Kurum'a bildirim adımı, hukuk danışmanınızla birlikte planlanmalı.
Google ve Meta'da konut reklamı: kategori kısıtları
Türkiye'yi hedefleyen konut reklamlarında Google ve Meta'nın konuta özel bir hedefleme kısıtı yok; yurt dışındaki alıcılara ulaşmak istediğinizde tablo değişiyor. Google, ABD ve Kanada'da konut reklamlarında yaş, cinsiyet, ebeveynlik durumu ve medeni hâle göre hedeflemeyi ve posta koduyla konum hedeflemeyi yasaklıyor. Meta ise ABD'yi, Kanada'yı ve Avrupa'nın bazı bölgelerini hedefleyen konut reklamlarının Özel Reklam Kategorisi olarak işaretlenmesini istiyor.
| Platform | Kısıtın geçerli olduğu yer | Ne değişiyor? |
|---|---|---|
| Google Ads | ABD ve Kanada | Yaş, cinsiyet, ebeveynlik ve medeni durum hedeflemesi yok; posta koduyla hedefleme yok; yarıçap hedeflemesinde alt sınır var |
| Meta | ABD, Kanada ve Avrupa'nın bazı bölgeleri | Özel Reklam Kategorisi beyanı zorunlu; yaş ve cinsiyet seçimi kısıtlı, posta kodu hedeflemesi ve benzer kitle yok |
| Her iki platform | Türkiye | Konuta özel kategori kısıtı yok; genel reklam politikaları ve Türk reklam mevzuatı geçerli |
Avrupa'daki alıcılara kampanya kuruyorsanız hangi ülkelerin kapsamda olduğunu Meta'nın güncel belgelerinden kontrol edin; kategori beyanı gereken bir reklamı beyansız yayına almaya çalışmak reddedilmeyle sonuçlanabilir.
Türkiye'de kısıtı platform değil mevzuat koyuyor. Ticari reklamlar doğru, dürüst ve yanıltıcı olmayan biçimde hazırlanmalı. “Son üç daire” demek, gerçekte otuz daire satılık duruyorsa aldatıcı bir uygulama; arada bir otoyol varken “denize sıfır” demek de öyle. Ön ödemeli konut satışında ayrı bir çerçeve var: Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik, sözleşmeden önce ön bilgilendirme formu verilmesini istiyor. Reklamda, broşürde ve sitede vaat ettiğiniz her özellik de olası bir uyuşmazlıkta delil olarak önünüze gelir.
Yabancı alıcılara çok dilli pazarlama
Yabancı alıcıya satış, Türkçe siteyi bir çeviri aracından geçirmekle başlamaz. Rusça, Arapça, Farsça, İngilizce ya da Almanca konuşan bir alıcı kendi dilinde doğal okunan bir metin, kendi saat diliminde yanıt veren bir danışman ve kendi ülkesinde soracağı soruların cevabını bekler.
- Her dil için ayrı adres ve hreflang etiketi kullanın; dili çerezle değil adresle ayırın ki arama motoru her sürümü ayrı tanısın.
- Metinleri o dili ana dili olarak konuşan biri yazsın ya da en azından baştan sona okusun. Kültür farkı çoğu zaman kelime farkından büyüktür.
- Tapu süreci, yabancıların taşınmaz edinimi, ekspertiz raporu, vergiler ve aidat gibi konuları sıkça sorulanlarda açıkça anlatın.
- İletişim kanalını pazarın alışkanlığına göre seçin. Bazı pazarlarda alıcı WhatsApp ya da Telegram'dan yazmayı, bazılarında e-posta ve görüntülü görüşmeyi tercih eder; bunu kampanya verinizden öğrenin.
- Fiyatı nasıl göstereceğinizi baştan netleştirin. Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar, Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki gayrimenkul satışında döviz cinsinden bedel belirlemeye sınırlar getiriyor ve yurt dışında yerleşikler için farklı kurallar öngörüyor. Sitedeki para birimi tercihini hukuk danışmanınızla birlikte belirleyin.
Yatırım yoluyla vatandaşlık konusunda ekstra dikkat gerekiyor. Eşik değerler ve şartlar zaman içinde değişti, değişmeye de devam edebilir. Sitede ve reklamda “bu daireyle vatandaşlık” türünden vaatler yerine güncel şartların resmî kaynaktan kontrol edilmesi gerektiğini söyleyen bir bilgilendirme kullanın ve alıcıyı uzman bir hukukçuya yönlendirin.
Hedef ülkenin kurallarını da hesaba katın. Almanya'daki bir alıcıya reklam gösteriyorsanız Meta'nın özel reklam kategorisi kuralları devreye girebilir; Birleşik Krallık'taki bir alıcı için hazırladığınız broşür de orada tüketiciyi yanıltan uygulamalar bakımından değerlendirilebilir. Pazar başına kısa bir kontrol, kampanya sonrası düzeltmeden her zaman daha az zahmetlidir.
Nereden başlamalı?
- Proje sitenizi bir alıcının gözüyle açın; konum, teslim, daire tipleri, ödeme ve iletişim sorularının cevabını kaç tıklamada bulduğunuzu sayın.
- Her daire tipi için ayrı, metin içeren bir sayfa oluşturun ve durum bilgisini satış sistemine bağlayın.
- Render, örnek daire ve sanal döşeme görsellerini etiketleyin; projede olmayacak hiçbir özelliği çizmeyin.
- Portal ilan şablonlarınızı Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in zorunlu bilgilerine ve EİDS süreçlerine göre gözden geçirin.
- Bütün talep kaynaklarını CRM'e bağlayın, dağıtım kurallarını ve nöbet düzenini yazılı hale getirin.
- İlk dönüş süresini ölçmeye başlayın ve sonuçları her hafta satış ekibiyle konuşun.
- CRM'deki ziyaret ve satış verilerini Google Ads'e ve Meta'ya geri gönderin.
- KVKK aydınlatma metni, açık rıza, İYS kaydı ve yurt dışına aktarım konularını netleştirin.
- Yabancı alıcı hedefliyorsanız her dil için ayrı sayfa yapısı, o dilde doğmuş metinler ve hedef ülke reklam kurallarını kontrol edin.
- Kampanya metinlerini ve sözleşme öncesi bilgilendirmeyi hukuk danışmanınızla birlikte son kez okuyun.
AYTE Digital olarak konut projeleri için proje siteleri, daire sayfaları, CRM entegrasyonları ve reklam ölçümü kuruyoruz. Lansmandan önce mevcut kurgunuzu birlikte gözden geçirmek isterseniz bize yazabilirsiniz.
